管理業務主任者試験 令和4年試験 問40

問40

新築の分譲マンションの売買契約における売主の担保責任に関する次の記述のうち、住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下、本問において「品確法」という。）によれば、最も不適切なものはどれか。ただし、当該マンションは、品確法上の新築住宅に該当するものとする。
  1. 当該マンションの構造耐力上主要な部分等の瑕疵(かし)については、売主とは別の建築請負会社が建築したものである場合、当該売主が瑕疵担保責任を負う期間は、当該売主がその建築請負会社から引渡しを受けた時から10年間とされる。
  2. 買主が購入後1年以内に当該マンションを第三者に転売した場合に、その第三者（転得者）は、当初の買主（転売者）が引渡しを受けた時から10年以内であれば、元の売主に対して直接に瑕疵担保責任を当然に追及することができる。
  3. 当該マンションの買主は、売主に対し、瑕疵の修補請求はできるが、損害賠償請求はできない旨の特約は、買主がそれを容認したとしても無効である。
  4. 当該マンションが建設工事の完了の日から起算して1年を経過して初めて分譲された場合には、品確法上の担保責任は問えない。
1234
広告
広告

正解　2

問題難易度
肢16.3%
肢258.5%
肢34.9%
肢430.3%

分野

科目：5 - 管理実務
細目：4 - 住宅に係る法令

解説

  1. 適切。新築住宅の売主が負う瑕疵担保責任の期間は、原則として買主への引渡しの時から10年間です。ただし、本肢のように、当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から売主に引き渡されたものである場合は、その請負人から売主への引渡しの時が起算点となります（品確法95条1項）。
    新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、民法第四百十五条、第五百四十一条、第五百四十二条、第五百六十二条及び第五百六十三条に規定する担保の責任を負う。
    新築住宅の売主は、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものについて、引渡しの時から10年間、瑕疵(かし)担保責任を負わなければならない。（R5-41-1）
    新築住宅に係る瑕疵担保責任の特例の規定は、法人が買主である売買契約においては適用されない。（R1-40-3）
    アフターサービスの対象となる部位は、住戸内の内装や各種の設備に限られ、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分は含まれないことが多い。（H27-40-2）
  2. [不適切]。品確法に基づく新築住宅の瑕疵担保責任は「売買契約」に関して生じる責任であり、契約当事者である売主と買主との間に直接発生します。契約の効力は当事者間においてのみ及ぶため、買主から当該住宅を取得した第三者（転得者）は、権利承継の合意等の特段の事情がない限り、当然には元の売主に対して同法に基づく責任を直接追及することはできません（住宅品確法95条1項）。
    【参考】転売があっても、保険契約に基づく請求権は依然として新築住宅の買主の下にあり、転売の買受人に当然に承継されるわけではありません。もし転売後に補償対象となる損害が発生したときには、転売の買受人は、転売主に請求をするか、転売主の請求権に債権者代位して損害を填補することになります。
  3. 適切。新築住宅の売主が負う10年間の瑕疵担保責任に関して、これに反する特約で買主に不利なものは無効となります（品確法95条2項）。民法では売主の担保責任に関し、修補（履行の追完)・代金減額・契約の解除・損害賠償請求の4つの権利を認めており、これを修補に限定する特約は明らかに買主に不利です。したがって、本特約は無効となります。買主が容認したとしても同様です。
    前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
    新築住宅の瑕疵担保責任について、瑕疵を修補する責任に限定し、契約の解除や損害賠償の請求はできないこととする特約は無効である。（R5-41-2）
    新築住宅の瑕疵担保責任について、瑕疵を修補する責任に限定し、契約の解除や損害賠償の請求はできないこととする特約は無効である。（R1-40-4）
    新築住宅の売買契約においては、売主が構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分について瑕疵(かし)担保責任を負うべき期間を、買主に引き渡した時から5年間に短縮することができる。（H29-40-2）
  4. 適切。品確法で保護対象とされる「新築住宅」とは、次の2つの要件をともに満たすものをいいます（品確法2条2項）。
    1. 新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの
    2. 建設工事の完了日から起算して1年以内のもの
    したがって、建設工事の完了日から起算して1年を経過して初めて分譲された物件は「新築住宅」に該当せず、品確法上の担保責任の特則（10年）は適用されません。
    この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。
    新築住宅とは、新たに建設された住宅で、かつ、まだ人の居住の用に供したことのないもので、建設工事完了の日から起算して2年を経過していないものをいう。（R5-41-3）
    新築住宅とは、新たに建設された住宅で、かつ、まだ人の居住の用に供したことのないもので、建設工事完了の日から1年を経過していないものをいう。（R1-40-1）
    「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、建設工事の完了の日から起算して1年を経過していないものをいい、既に人の居住の用に供したことがあるか否かを問わない。（H29-40-1）
したがって不適切な記述は[2]です。
広告
広告