管理業務主任者試験 令和5年試験 問41

問41

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
  1. 新築住宅の売主は、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものについて、引渡しの時から10年間、瑕疵(かし)担保責任を負わなければならない。
  2. 新築住宅の瑕疵担保責任について、瑕疵を修補する責任に限定し、契約の解除や損害賠償の請求はできないこととする特約は無効である。
  3. 新築住宅とは、新たに建設された住宅で、かつ、まだ人の居住の用に供したことのないもので、建設工事完了の日から起算して2年を経過していないものをいう。
  4. 新築住宅の売買契約において、特約により、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分だけでなくその他の部分も含め、瑕疵担保責任の期間を引き渡した時から20年以内とすることができる。
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正解　3

問題難易度
肢11.4%
肢23.5%
肢390.2%
肢44.9%

分野

科目：5 - 管理実務
細目：4 - 住宅に係る法令

解説

  1. 適切。新築住宅の売買契約における売主は、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものの瑕疵について、買主への引渡時から10年間、瑕疵担保責任を負います（品確法95条1項）。
    新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、民法第四百十五条、第五百四十一条、第五百四十二条、第五百六十二条及び第五百六十三条に規定する担保の責任を負う。
    当該マンションの構造耐力上主要な部分等の瑕疵(かし)については、売主とは別の建築請負会社が建築したものである場合、当該売主が瑕疵担保責任を負う期間は、当該売主がその建築請負会社から引渡しを受けた時から10年間とされる。（R4-40-1）
    新築住宅に係る瑕疵担保責任の特例の規定は、法人が買主である売買契約においては適用されない。（R1-40-3）
    アフターサービスの対象となる部位は、住戸内の内装や各種の設備に限られ、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分は含まれないことが多い。（H27-40-2）
  2. 適切。新築住宅の売主が負う10年間の瑕疵担保責任に関して、これに反する特約で買主に不利なものは無効となります（品確法95条2項）。民法では売主の担保責任に関し、修補（履行の追完)・代金減額・契約の解除・損害賠償請求の4つの権利を認めており、これを修補に限定する特約は明らかに買主に不利です。したがって、本特約は無効となります。
    前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
    当該マンションの買主は、売主に対し、瑕疵の修補請求はできるが、損害賠償請求はできない旨の特約は、買主がそれを容認したとしても無効である。（R4-40-3）
    新築住宅の瑕疵担保責任について、瑕疵を修補する責任に限定し、契約の解除や損害賠償の請求はできないこととする特約は無効である。（R1-40-4）
    新築住宅の売買契約においては、売主が構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分について瑕疵(かし)担保責任を負うべき期間を、買主に引き渡した時から5年間に短縮することができる。（H29-40-2）
  3. [不適切]。品確法における「新築住宅」とは、次の2つの要件をともに満たすものをいいます（品確法2条2項）。
    1. 新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの
    2. 建設工事の完了日から起算して1年以内のもの
    本肢は「2年を経過していないもの」とする点で誤っています。
    この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。
    当該マンションが建設工事の完了の日から起算して1年を経過して初めて分譲された場合には、品確法上の担保責任は問えない。（R4-40-4）
    新築住宅とは、新たに建設された住宅で、かつ、まだ人の居住の用に供したことのないもので、建設工事完了の日から1年を経過していないものをいう。（R1-40-1）
    「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、建設工事の完了の日から起算して1年を経過していないものをいい、既に人の居住の用に供したことがあるか否かを問わない。（H29-40-1）
  4. 適切。新築住宅の売主が負う10年間の瑕疵担保責任は、特約で20年まで伸長することができます（品確法97条）。
    住宅新築請負契約又は新築住宅の売買契約においては、請負人が第九十四条第一項に規定する瑕疵その他の住宅の瑕疵について同項に規定する担保の責任を負うべき期間又は売主が第九十五条第一項に規定する瑕疵その他の住宅の瑕疵について同項に規定する担保の責任を負うべき期間は、注文者又は買主に引き渡した時から二十年以内とすることができる。
したがって不適切な記述は[3]です。
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