管理業務主任者試験 令和元年試験 問40

問40

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
  1. 新築住宅とは、新たに建設された住宅で、かつ、まだ人の居住の用に供したことのないもので、建設工事完了の日から1年を経過していないものをいう。
  2. 新築住宅について、住宅新築請負契約に基づき請負人が注文者に引き渡した時から10年間瑕疵担保責任を負う部位は、同住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものである。
  3. 新築住宅に係る瑕疵担保責任の特例の規定は、法人が買主である売買契約においては適用されない。
  4. 新築住宅の瑕疵担保責任について、瑕疵を修補する責任に限定し、契約の解除や損害賠償の請求はできないこととする特約は無効である。
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正解　3

問題難易度
肢11.6%
肢24.7%
肢385.1%
肢48.6%

分野

科目：5 - 管理実務
細目：4 - 住宅に係る法令

解説

  1. 正しい。品確法における「新築住宅」とは、次の2つの要件をともに満たすものをいいます（品確法2条2項）。
    1. 新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの
    2. 建設工事の完了日から起算して1年以内のもの
    この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。
    新築住宅とは、新たに建設された住宅で、かつ、まだ人の居住の用に供したことのないもので、建設工事完了の日から起算して2年を経過していないものをいう。（R5-41-3）
    当該マンションが建設工事の完了の日から起算して1年を経過して初めて分譲された場合には、品確法上の担保責任は問えない。（R4-40-4）
    「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、建設工事の完了の日から起算して1年を経過していないものをいい、既に人の居住の用に供したことがあるか否かを問わない。（H29-40-1）
  2. 正しい。新築住宅の請負人は、注文者に引き渡したときから10年間、新築住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分について瑕疵担保責任を負います（品確法94条1項）。
    【参考】構造耐力上主要な部分とは、基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材、床版、屋根版又は横架材、雨水の浸入を防止する部分とは、屋根もしくは外壁又はこれらの開口部に設ける戸、わくその他の建具、雨水を排除するため住宅に設ける排水管（屋根・外壁内部・屋内にある部分に限る）をいいます。
    住宅を新築する建設工事の請負契約（以下「住宅新築請負契約」という。）においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの（次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。）の瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。）について、民法（明治二十九年法律第八十九号）第四百十五条、第五百四十一条及び第五百四十二条並びに同法第五百五十九条において準用する同法第五百六十二条及び第五百六十三条に規定する担保の責任を負う。
  3. [誤り]。住宅品確法に基づく瑕疵担保責任の特例は、買主が個人か法人かを問わず適用されます。同法には、宅地建物取引業法における業者間取引のような適用除外や、消費者契約法のような消費者と事業者との契約に限定する規定はありません（品確法95条1項）。
    新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、民法第四百十五条、第五百四十一条、第五百四十二条、第五百六十二条及び第五百六十三条に規定する担保の責任を負う。
    新築住宅の売主は、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものについて、引渡しの時から10年間、瑕疵(かし)担保責任を負わなければならない。（R5-41-1）
    当該マンションの構造耐力上主要な部分等の瑕疵(かし)については、売主とは別の建築請負会社が建築したものである場合、当該売主が瑕疵担保責任を負う期間は、当該売主がその建築請負会社から引渡しを受けた時から10年間とされる。（R4-40-1）
    アフターサービスの対象となる部位は、住戸内の内装や各種の設備に限られ、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分は含まれないことが多い。（H27-40-2）
  4. 正しい。新築住宅の売主が負う10年間の瑕疵担保責任に関して、これに反する特約で買主に不利なものは無効となります（品確法95条2項）。民法では売主の担保責任に関し、修補（履行の追完)・代金減額・契約の解除・損害賠償請求の4つの権利を認めており、これを修補に限定する特約は明らかに買主に不利です。したがって、本特約は無効となります。
    前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
    新築住宅の瑕疵担保責任について、瑕疵を修補する責任に限定し、契約の解除や損害賠償の請求はできないこととする特約は無効である。（R5-41-2）
    当該マンションの買主は、売主に対し、瑕疵の修補請求はできるが、損害賠償請求はできない旨の特約は、買主がそれを容認したとしても無効である。（R4-40-3）
    新築住宅の売買契約においては、売主が構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分について瑕疵(かし)担保責任を負うべき期間を、買主に引き渡した時から5年間に短縮することができる。（H29-40-2）
したがって誤っている記述は[3]です。
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