解説

1. [誤り]。規約共用部分を第三者に対抗するためには、その旨の登記が必要です（区4条2項）。登記がされないまま第三者に譲渡されて、移転登記が具備されても、管理組合はその第三者に共用部分であることを主張できません。
   

   第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

2. 正しい。公正証書による原始規約は、最初に建物の専有部分の全部を所有する者によって作成されることが想定されています（区32条）。一般には建設業者やデベロッパーがこれに当たり、分譲前に一定の規約が設定できるようにておくために利用されます。
   

   最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。

3. 正しい。原始規約は、マンションの建物全体を最初に所有する分譲業者などが、区分所有者全員による集会を経ずに単独で定めるものであり、その内容は後に入居する区分所有者の権利義務に大きく影響します。そのため、恣意的な内容とならないよう、内容の客観性や合理性が強く求められます。この合理性を担保するため、公証人が内容を確認したうえで定める「公正証書」によることが義務付けられています。
4. 正しい。原始規約に設定できる事項は、①規約共用部分、②規約敷地、③敷地利用権の分離処分の禁止、④敷地利用権の割合の4つです。限定列挙であり、この他には定めることはできません（区32条）。
   

   最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。