管理業務主任者試験 令和2年試験 問45（改題）

問45

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBを買主として、マンションの住戸の売買を行う場合に、宅地建物取引業法によれば、同法第35条の規定に基づく重要事項の説明等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
  1. Aは、Bに対して、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項について、その内容を説明しなければならない。
  2. Aは、Bに対して、当該マンションが既存の建物であるときは、建物状況調査（実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。）を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。
  3. Aは、Bに対して、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その規約の内容について説明すれば足りる。
  4. AがBに対して交付する重要事項説明書に記名する宅地建物取引士は、専任の宅地建物取引士である必要はない。
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正解　3

問題難易度
肢111.8%
肢26.9%
肢375.1%
肢46.2%

分野

科目：5 - 管理実務
細目：3 - 不動産契約に係る法令

解説

  1. 正しい。損害賠償額の予定又は違約金に関する事項は、取引の態様を問わず、重要事項説明の対象となります（宅35条1項9号）。実務では、契約解除条項とあわせて損害賠償額の予定や違約金の支払いに関する約定を設けることが多いため、債務不履行時の金銭的な制裁や負担を十分に認識させる観点から重要事項となっています。
    AはBに対し、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項について、その内容を説明しなければならない。（R7-45-4）
    AはBに対し、売買契約の成立前に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その説明は売買契約の締結後、遅滞なく行えばよい。（R6-45-2）
    AはBに対して、当該マンションについて、私道に関する負担がない場合であっても、これがない旨の説明をしなければならない。（R5-45-2）
    AB間の売買において、Aは、Bに対して、代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。（R1-45-2）
    AB間の売買において、Aは、飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況について、これらの施設が整備されていない場合、これら施設の整備に関して説明する必要はない。（H29-45-1）
    AB間の売買において、Aが、Bから預り金を受領しようとする場合、当該預り金について保全措置を講ずるときは、AはBに対して、保全措置を講ずる旨の説明をすれば、その措置の概要については説明する必要はない。（H29-45-2）
  2. 正しい。既存建物の取引では、過去1年（鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は2年）以内に建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合にはその結果の概要が重要事項説明の対象となります（宅35条1項6号の2イ）。
    Aは、当該マンションが既存の建物である場合には、当該マンションについて、建物状況調査結果の概要を記載した書面で、買主に説明するために、自らその調査を実施しなければならない。（R3-45-3）
    Aは、当該マンションが既存の建物であるときは、自ら建物状況調査（実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。）を実施した上で、その結果の概要について、Bに説明しなければならない。（H30-45-1）
  3. [誤り]。マンションの売買の取引では、計画修繕積立金について規約の定め、その内容・既に積み立てられている額・滞納額が重要事項説明の対象となります（宅規16条の2第6号）。修繕積立金の額は、購入を検討する際に考慮すべき重要な要素であり、加えて計画的な大規模修繕の実施はマンションの資産価値に大きく関わることから、重要事項とされています。
    【参考】令和5年度マンション総合調査によれば、修繕積立金の額が計画に比べて不足しているマンションは36.6％、20％超の不足があるマンションは11.7％となっています。
    AはBに対し、当該マンションの管理が委託されているときは、その委託を受けている者の商号の他に、その主たる事務所に置かれる専任の管理業務主任者の氏名も説明しなければならない。（R7-45-1）
    AはBに対し、当該マンションの所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額については、売買に関する内容ではないので説明する必要はない。（R7-45-2）
    AはBに対し、当該マンションの管理が委託されているときは、その管理委託契約の内容について説明しなければならない。（R6-45-4）
    AB間の売買において、共用部分に関する規約が案の段階である場合にあっては、Aは、Bに対して、当該規約案の内容について、説明する必要はない。（R1-45-3）
    Aは、当該マンションの管理が他の者に委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称)、住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）及び主たる事務所に置かれる専任の管理業務主任者の氏名を、Bに説明しなければならない。（H30-45-2）
    Aは、当該マンションの所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額について、Bに説明しなければならない。（H30-45-3）
  4. 正しい。専任の宅地建物取引士しかできない業務は存在しません。宅地建物取引士の独占業務である35条書面の記名と説明、37条書面の記名は、いずれも交付を行うべき宅建業者に従事する宅地建物取引士であれば、非常勤（パートやアルバイトなど）を含めて誰でも行えます（宅35条5項）。
    第一項から第三項までの書面の交付に当たつては、宅地建物取引士は、当該書面に記名しなければならない。
    AがBに対して交付する重要事項説明書に記名する宅地建物取引士は、専任の宅地建物取引士でなければならない。（R5-45-1）
したがって誤っている記述は[3]です。
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