管理業務主任者試験 平成28年試験 問50（改題）

問50

マンション管理業者A（以下、本問において「A」という。）が、管理組合から管理事務を受託する際に、マンション管理適正化法第72条の規定に基づく重要事項の説明を行う場合に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定に違反するものはどれか。
  1. Aは、人の居住の用に供する独立部分（区分所有法第1条に規定する建物の部分をいう。）の数が5戸であるマンションの管理組合Bと管理受託契約を新たに締結しようとするときに、重要事項の説明会を開催したが、管理業務主任者ではないAの事務所の代表者をして重要事項について説明させた。
  2. Aは、管理受託契約の更新について、管理者の置かれていない管理組合Cに申し出たが、当該管理受託契約の有効期間が満了する日までに更新に関する協議が調う見込みがなかったため、当該管理受託契約と契約内容が同一で契約期間を3月間に短縮した暫定契約を締結することとしたが、区分所有者の全員に対し重要事項を記載した書面を交付したのみで、重要事項の説明会を開催しなかった。
  3. Aは、契約期間を3月間とする暫定契約を、管理者の置かれている管理組合Dと締結していたが、その後、当該暫定契約の有効期間が満了する日までに管理組合Dとの協議をととのえ、あらためて当該暫定契約前の契約と、契約内容及び契約期間1年間を同一とする管理受託契約を締結することとしたが、区分所有者及び管理者の全員に対し重要事項を記載した書面を交付したのみで、重要事項の説明会を開催しなかった。
  4. Aは、管理受託契約の更新について、管理組合法人Eに申し出て、従前の管理受託契約と同一の条件で契約を更新することとなったが、区分所有者及び理事の全員に対し重要事項を記載した書面を交付する際に、専任ではない管理業務主任者をして当該書面に記名をさせた。
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正解　3

問題難易度
肢124.2%
肢211.8%
肢353.3%
肢410.7%

分野

科目：4 - マンション管理適正化法
細目：4 - 重要事項説明・契約時書面

解説

  1. 違反しない。住戸が5以下の管理組合から委託を受けて行う管理事務については、本来は管理業務主任者が行うべき事務を、事務所の代表者又はこれに準ずる地位にある者が行うことが認められています（適78条）。本肢のマンションは住戸数が5であるため、本特例の適用対象に該当します。したがって、事務所の代表者が重要事項の説明を行っても問題ありません。
    マンション管理業者は、第五十六条第一項ただし書に規定する管理事務以外の管理事務については、管理業務主任者に代えて、当該事務所を代表する者又はこれに準ずる地位にある者をして、管理業務主任者としてすべき事務を行わせることができる。
  2. 違反しない。管理受託契約又は管理者受託契約を従前と同一の条件で更新しようとするとき、必要な対応は次の2つです（適72条2項・3項）。
    • あらかじめ、マンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に重要事項書面を交付する
    • 管理者等が置かれているときは、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして重要事項の説明をする
      ※認定管理者等から説明を要しない旨の意思表明があった場合を除く
    本肢の管理組合は管理者等が置かれていないため、同一条件での更新契約（契約期間の短縮は同一の条件に含まれる）であれば、区分所有者等全員に重要事項書面を交付すれば足ります。
    ２　マンション管理業者は、従前の管理受託契約又は管理者受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約又は管理者受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。
    ３　前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。ただし、当該説明は、認定管理者等から重要事項について説明を要しない旨の意思の表明があったときは、マンション管理業者による当該認定管理者等に対する重要事項を記載した書面の交付をもって、これに代えることができる。
  3. [違反する]。管理受託契約の更新における「同一の条件」とは、完全に同じ場合だけでなく、管理組合に不利益をもたらさない契約内容の変更（軽微変更）を含みます。軽微変更とされるのは具体的には次の6つです（国総動309号-第一5）。
    1. マンション管理業者の商号又は名称、登録年月日及び登録番号の変更
    2. 従前と管理事務の内容及び実施方法を同一とし、管理事務に要する費用の額を減額しようとする場合
    3. 従前に比して管理事務の内容及び実施方法の範囲を拡大し、管理事務に要する費用の額を同一とし又は減額しようとする場合
    4. 従前に比して管理事務に要する費用の支払いの時期を後に変更しようとする場合
    5. 従前に比して更新後の契約期間を短縮しようとする場合
    6. 管理事務の対象となるマンションの所在地の名称が変更される場合
    本肢では、契約期間が暫定契約（3か月間）から本契約（1年間）に伸長されているため、同一の条件とは言えません。このため本契約の締結に当たっては、新規契約時と同様に説明会を開催し、管理業務主任者が重要事項を説明する手続きが必要です。以上より、説明会を欠いている本肢は適正化法違反に該当します。
    「従前の管理受託契約と同一の条件」について法第７２条第２項に規定する「同一の条件」には、施行通達第二３(1)ハの「マンション管理業者の商号又は名称、登録年月日及び登録番号」の変更に加え、以下に関しての契約内容の軽微な変更も含むものであること。
    (1) 従前の管理受託契約と管理事務の内容及び実施方法（法第７６条の規定により管理する財産の管理の方法を含む。以下同じ。）を同一とし、管理事務に要する費用の額を減額しようとする場合
    (2) 従前の管理受託契約に比して管理事務の内容及び実施方法の範囲を拡大し、管理事務に要する費用の額を同一とし又は減額しようとする場合
    (3) 従前の管理受託契約に比して管理事務に要する費用の支払いの時期を後に変更（前払いを当月払い若しくは後払い、又は当月払いを後払い）しようとする場合
    (4) 従前の管理受託契約に比して更新後の契約期間を短縮しようとする場合
    (5) 管理事務の対象となるマンションの所在地の名称が変更される場合
  4. 違反しない。専任の管理業務主任者しかできない事務は存在しません。重要事項書面への記名も、その交付義務を負うマンション管理業者に従事する管理業務主任者であれば誰でも行うことができます（適正化法72条5項）。
    【参考】
    通達では、重要事項の「説明」については、成年者である専任の管理業務主任者が行うことが望ましいとされています。
    マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名させなければならない。
したがって誤っている記述は[3]です。